Responsabilidades de la Junta de Condominio (Introducción)

Principales actividades y responsabilidades de una Junta de Condominio.

Sub-Temas a tratar:

A) Cómo hacer un mejor trabajo diario:

            En las "Primeras Jornadas sobre Herramientas Básicas para el Manejo de Condominios"  que realizamos en Caracas el pasado 26 y 27 de Junio de 2003, ya recomendábamos una serie de actividades que deberían regularse en el Reglamento del Documento de Condominios de los inmuebles sometidos al ámbito de la Ley de Propiedad Horizontal, a modo de constituirse en un manual de operaciones para la Junta de Condominio que oriente la gerencia de su actividad en el tiempo. Ahora, en esta oportunidad, luego de recomendar la lectura del material de apoyo que preparamos para las mencionadas jornadas, aquí nos importa hacer unos comentarios adicionales para el mejor funcionamiento de la Junta de Condominio; lo cual hacemos en los siguientes términos:

            A.1) Estudio del ordenamiento jurídico regulador del tema de la propiedad horizontal en Venezuela:

            Nuestra experiencia profesional y contacto con innumerables Juntas de Condominios nos revela que muchos de sus miembros son personas que presentan el siguiente perfil: a) tienen las mejores intenciones para hacer el mejor trabajo en pro de la comunidad; b) cuentan con la disposición de tiempo que requiere el trabajo de gerenciar un inmueble; c) generalmente, se trata de personas que gozan de un gran respeto de todos los copropietarios quienes depositan su confianza en ella (en no pocas ocasiones por excesiva comodidad) y d) normalmente, son personas que no tienen la preparación jurídica sobre la normativa especial que regula la materia, constituyendo éste el primordial obstáculo para lograr los objetivos de la comunidad de propietarios. Y precisamente, queremos partir de este último punto: cuando no se tiene el conocimiento exacto de la materia jurídica de la materia sobre propiedad horizontal, los miembros de las Juntas de Condominios toman con gran frecuencia, una serie de decisiones que están fuera de todo contexto legal y que van a generar muchos reparos o resistencia del resto de los propietarios, especialmente de los abogados (destacando que tampoco no todos éstos son conocedores de la materia). Es así, como nuestra primera recomendación a cualquier junta de condominio es precisamente que asuman tanto el estudio de la normativa jurídica de la ley de propiedad horizontal (como también otras normas relacionadas con la materia: Código Civil,  ley de régimen municipal, legislación laboral, ambiental, normas cívicas de convivencia, entre otras) como la asesoría jurídica especializada por un profesional del derecho   dedicado   a   estos  temas, como  su  primer  reto.    Una   de   las   formas  de  propiciar  el 

estudio  de  temas  puntuales  y controversiales es la participación en este tipo de talleres donde se abordan de forma académica  tales estudios.

            A.2) Atribuciones de cada uno de sus miembros y delegación de responsabilidades: Es evidente que si un equipo de trabajo quiere alcanzar la mayor efectividad y eficacia en los objetivos que se ha trazado de acuerdo a su misión, debe en primer lugar, nombrar a los responsables para cada una de las áreas que ameritan su atención. De suyo, este primer paso puede considerarse de "organización" y es tan fundamental, que obviarlo ocasionará que varias personas hagan un mismo trabajo bajo el esquema de órdenes y contraórdenes que originan la duplicidad de la inversión de recursos humanos y el tiempo en un mismo objetivo.

            Las recomendaciones que les hacemos a las juntas de condominios para que este primer paso pueda ser cumplido con éxito, es que cada uno de sus miembros cumplan con las misiones que les impone o bien el documento de condominio, o en su defecto su documento reglamentario. Éstos documentos son de obligatorio cumplimiento y contienen generalmente normas en este sentido donde se señalan con claridad los cargos y las misiones de cada uno de ellos, que ocuparán los miembros principales y suplentes de la junta. Nos preguntará el lector qué  hacer  en  caso  de la inexistencia de este tipo de normas en los documentos indicados: si ese fuese el caso, sugerimos que la composición de la junta de condominio se haga conforme a lo dispuesto en el artículo 18 de la LPH que señala que tres serán los miembros principales y tres los miembros suplentes. Nótese que la ley no establece ninguna denominación para cada uno de los miembros suplentes. Sobre este particular, pensamos que en una ley ferenda se podría ser mucho más específico en este punto a fin de evitar problemas en la concepción y funcionamiento de las juntas de condominios. La norma establece una condición igualitaria para todos sus miembros sin señalar en modo alguno una cabeza, o liderazgo de conducción y de responsabilidad que debe tener todo órgano que actúa de forma colegiada. Es común la práctica de funcionamiento donde la asamblea de propietarios elige a todos los miembros de la junta de condominio (principales y suplentes) y éstos, en su primer  momento de reunión se atribuyen las misiones o responsabilidades que cada uno tendrá en la vigencia de sus funciones. Por supuesto que no criticamos negativamente este forma de proceder; pensamos que de hecho ello implica un excelente nivel cultural y de organización en las comunidades que así lo hacen.

            Ahora bien, como no todas las comunidades de copropietarios presentan una claridad meridiana en cuanto a entender que pertenecer a una junta de condominio es más un servicio comunitario que una cuestión de poder (o de falso empoderamiento) nos da pié a permitirnos sugerir  una  composición  (tradicional)  de la junta de condominio para cuando falten las normas reguladoras

de su misionamiento. Partiendo del punto inicial dado por el legislador (tres miembros principales e igual número de suplentes) llegamos a una estructura básica integrada de la siguiente forma: tres miembros principales a los que denominaremos: Presidente; Secretario y Tesorero; y tres miembros suplentes: bien que cada suplente tenga la posibilidad de "suplir" a cualquiera de los miembros principales; o también designando expresamente a  cada suplente de los miembros principales sin tal posibilidad de alternabilidad o flexibilidad entre ellos (los suplentes).

            Un aspecto vital para cuando no existan las normas es  hecho de que si se acoge nuestra estructura recomendada para integrar la junta de condominio, deben sus miembros dejar constancia expresa en el libro de actas de sus reuniones, donde cada firme su compromiso asumido. Ello servirá de prueba legal a la hora de determinar las responsabilidades ante cualquier circunstancia que se presente en la vida gerencial de la junta de condominio.

            Recomendamos que para llenar cualquier vacío normativo sobre la composición y distribución de funciones de la junta de condominio, se proceda a la redacción de las mismas por vía del reglamento del documento de condominio, las cuales una vez aprobadas conforme a la ley, son de obligatorio cumplimiento para futuras gestiones de venideras juntas de condominio que regirán los destinos del inmueble.

            Con relación a la delegación de las funciones de sus miembros, ello se hará una vez que se tenga clara cuál es la estructura que se ha acogido. En nuestra estructura recomendada, a continuación exponemos a modo de ejemplo las funciones que podrían desempeñar los miembros principales de una junta de condominio; así tenemos que:..."

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A sus órdenes nuestro Libro de Gerencia de Condominios